Este proyecto consiste en una revisión periódica de la Ordenanza de Áreas Críticas (OAC) de Burien, de conformidad con el Código Revisado de Washington (RCW) 36.70A.130, y forma parte de la implementación del Plan Integral 2044, recientemente adoptado. La ciudad colabora estrechamente con Facet, una consultora ambiental y de ingeniería, para alinear estas actualizaciones con la mejor información científica disponible.
Las Áreas Críticas son ecosistemas naturales complejos que requieren protección para garantizar su resiliencia y la seguridad pública. A continuación, encontrará una lista de preguntas frecuentes sobre las áreas críticas y la actualización de la CAO para 2025.
¿Qué es la Ordenanza de Áreas Críticas (CAO)?
La Ordenanza de Áreas Críticas (OAC) es un conjunto de normas de desarrollo establecidas para proteger y conservar las funciones de las áreas ambientalmente sensibles y para proteger a la comunidad de riesgos (como inundaciones, deslizamientos de tierra, etc.). Este es un componente clave del Código Municipal de Burien (CMB) e influye directamente en la planificación urbanística de los proyectos ubicados dentro o cerca de un área crítica. La Ley de Gestión del Crecimiento (LGC) y la legislación del estado de Washington exigen que las ciudades protejan estos cinco tipos de áreas críticas:
- Humedales
- Zonas frecuentemente inundadas (ZFI)
- Áreas de Conservación del Hábitat de Peces y Vida Silvestre (FWHCA)
- Áreas críticas de recarga de acuíferos (CARA)
- Áreas geológicamente peligrosas
¿Cómo puedo saber si mi propiedad se encuentra dentro de una Zona Crítica?
Utilice el Mapa interactivo de las zonas críticas de Burien para determinar si su propiedad se encuentra dentro de un área crítica mapeada.
Si bien las zonas críticas dependen de las características específicas de cada sitio y pueden cambiar con el tiempo, el mapa de Zonas Críticas de Burien muestra lo que está actualmente mapeado. Esto significa que si ya existe una zona crítica o su área de influencia en su propiedad, esta actualización la afectará. Si su vivienda se encuentra cerca de una zona crítica, es probable que esta actualización también la afecte.
¿Qué cambios podemos anticipar con esta actualización?
El análisis de brechas recientemente publicado, elaborado por Facet, detalla temas importantes que actualmente no se abordan adecuadamente en la normativa vigente y que deberán actualizarse para integrar la Mejor Información Científica Disponible (MBD) y cumplir con la legislación estatal. A continuación, se presenta un resumen general de los principales cambios considerados en la actualización de la Ordenanza Administrativa de California (CAO), excluyendo las actualizaciones administrativas y de aclaración de códigos.
- La consideración de los corredores de hábitat recomendados por el Departamento de Ecología en el contexto de las zonas de amortiguamiento de humedales modificaría nuestra perspectiva sobre estas zonas, permitiendo que los humedales y arroyos con una puntuación de hábitat específica reduzcan sus áreas de amortiguamiento cuando se encuentren cerca de otro humedal o arroyo con la misma puntuación. Esto incrementaría significativamente el ancho de las zonas de amortiguamiento de los humedales.
- Implementar un sistema de clasificación de cuerpos de agua con anchos de zona de amortiguamiento asociados según el tipo (actual) O establecer una Zona de Manejo Ribereño de 202 pies para todos los arroyos, o considerar una solución intermedia. Nuevamente, aumentar los anchos de zona de amortiguamiento para los arroyos.
- Incorporar enfoques de mitigación programáticos y mitigación avanzada.
Puede acceder al informe completo de análisis de brechas aquí.
¿Cómo abordará la ciudad las preocupaciones sobre el aumento de la densidad protegiendo al mismo tiempo las zonas críticas?
La ley estatal exige a la ciudad que cumpla con ambos objetivos: proteger las zonas críticas y permitir el crecimiento urbanístico. En ocasiones, estos objetivos se solapan, y es responsabilidad de la ciudad equilibrarlos. Conciliar la densidad poblacional con la protección de las zonas críticas puede ser un reto complejo de planificación, ya que a menudo entran en conflicto.
No todos los terrenos son adecuados para grandes proyectos de desarrollo, especialmente cuando existen riesgos naturales y zonas sensibles ubicadas en el sitio o cerca de él. La reciente actualización periódica del Plan Integral sirvió de base para el proyecto de Enmiendas al Código de Vivienda y al Mapa de Zonificación (Ordenanza N.° 868), lo que resultó en nuevas regulaciones de zonificación residencial que aumentan la cantidad y el tipo de viviendas permitidas en toda la ciudad. La Ordenanza de la Ciudad (CAO, por sus siglas en inglés) sigue aplicándose a todas las propiedades, independientemente de la nueva zonificación. Esto significa que:
- Las áreas críticas deben protegerse mediante normas de amortiguamiento, requisitos de mitigación y disposiciones de conservación del hábitat (según WAC 365-190).
- Los proyectos deben garantizar que no haya “pérdida neta” de la función ecológica.
- El desarrollo solo está permitido si cumple con los estándares CAO en BMC 19.40.
¿Por qué el mejor informe científico disponible para la CAO no incluye una revisión del litoral (Puget Sound, lago Burien y otros litoral del estado)?
El Programa Maestro de la Zona Costera (SMP, por sus siglas en inglés) y la Ordenanza de Áreas Críticas (CAO, por sus siglas en inglés) se adoptan mediante procesos separados conforme a la legislación estatal. El SMP solo puede modificarse mediante una enmienda iniciada localmente o un proceso de actualización periódica, de acuerdo con los artículos 173-26-090 y 173-26-104 del Código Administrativo de Washington (WAC, por sus siglas en inglés), y requiere la revisión y aprobación del Departamento de Ecología del Estado de Washington.
El SMP continuará utilizando la CAO adoptada bajo la Ordenanza 623 el 15 de junio de 2015 para regular las áreas críticas en la jurisdicción costera hasta que ocurra una enmienda iniciada localmente o la revisión periódica programada del SMP para 2029.
Si bien los apéndices del Plan de Gestión del Suelo (PGS) vigente contienen información de contexto útil, estos materiales quedan fuera del alcance de la actualización actual de la Oficina de Administración Central (OAC) y no forman parte de este proyecto, salvo como información general. No obstante, la información pertinente podría servir de base para futuras planificaciones o revisarse durante una futura actualización del PGS, prevista para 2029.
Puedes acceder al informe completo sobre la mejor ciencia disponible. aquí.
¿Regula también la CAO las propiedades costeras como las del lago Burien o las cercanas a Puget Sound?
Las Áreas Críticas se rigen por una superposición de regulaciones, donde pueden aplicarse múltiples normas y estándares según las características del sitio. Si bien se reconoce la importancia ecológica del Lago Burien y sus costas, estas áreas están sujetas a las disposiciones del Programa Maestro de Costas (SMP, por sus siglas en inglés) y la Ordenanza 623, que rige las áreas críticas dentro de la jurisdicción costera conforme al RCW 36.70A.480(3)(b). Esto significa que, con esta actualización, los cambios en las zonas de amortiguamiento de humedales y arroyos no se modificarán hasta la actualización del Programa Maestro de Costas en 2029.
El Departamento de Ecología ha iniciado el proceso de reglamentación para modificar los capítulos 173-18, -20, -22, -26 y -27 de la Ley de Gestión de Zonas Costeras. Si desea obtener más información o consultar el borrador del texto, puede hacerlo en el sitio web del Departamento de Ecología. aquí.
¿Qué es la ausencia de pérdida neta y cómo se mide?
El principio de no pérdida neta es fundamental para las áreas críticas y se refiere al objetivo regulatorio de garantizar que el desarrollo u otros impactos no degraden las funciones y los valores del ecosistema. La revisión del BAS hace referencia a sin pérdida neta En el contexto de la mitigación de humedales, de conformidad con las directrices estatales, que exigen la protección de las funciones críticas del área pero no prescriben una metodología específica para su medición. sin pérdida neta. La Política 8.6-1 del Plan Integral de la Ciudad afirma este objetivo. Si bien el BAS no incluye un método de seguimiento formal para sin pérdida neta, apoya la implementación a través de la secuenciación de mitigación, estándares de amortiguación y revisión de permisos.
¿Cómo garantiza la mitigación fuera del sitio que no haya una pérdida neta del hábitat, si las acciones de mitigación se ubican en otro lugar?
Las directrices federales y estatales reconocen la banca de mitigación como la forma preferida de mitigación de humedales cuando esté disponible, según 33 CFR Parte 332.3(b)(2)–(6) y la Guía de Mitigación de Humedales de Ecología de 2022.
La compensación ambiental mediante bancos de mitigación es una práctica de restauración y conservación ecológica destinada a contrarrestar los impactos inevitables del desarrollo en áreas críticas. Un sitio de compensación ambiental mediante bancos de mitigación es un lugar específico donde se puede llevar a cabo la restauración, la creación y/o la mejora de humedales. Se trata de una ubicación certificada, fuera del sitio de origen, donde se realizan las labores de mitigación en lugar de en el sitio donde se producen los impactos y el desarrollo.
El condado de King cuenta actualmente con un total de dos bancos de mitigación aprobados, que han pasado por la certificación estatal y están disponibles para su uso con fines de mitigación (Granja Keller, SpringbrookCuando un proyecto no puede rectificar ni mitigar los impactos en el sitio, un banco de mitigación podría ser una forma de ofrecer a los solicitantes una vía para mitigar los impactos inevitables. Es importante señalar que el banco de mitigación no será apropiado para todos los proyectos, y cualquier propuesta que desee utilizarlo deberá presentar un plan de gestión de fondos. Puede encontrar más información sobre los bancos de mitigación y los proyectos que cumplen los requisitos para su uso en el sitio web del Departamento de Ecología. aquí.
Beneficios:
La creación de bancos de mitigación ofrece beneficios, ya que generalmente implica la integración de múltiples acciones de mitigación en un sitio extenso. La implementación de diversas acciones de mitigación en un sitio extenso puede fomentar hábitats más diversos y un mayor crecimiento, lo que contribuye a la creación de sistemas más sostenibles y se convierte en una vía para mejorar las funciones del hábitat. Además, dado que estos sitios se construyen antes de que se produzcan impactos en otros humedales, el banco de mitigación tendrá una mayor probabilidad de éxito y, a su vez, favorecerá una mejora de la función ecológica dentro del sitio donde se encuentra el banco.
La revisión del Sistema de Gestión de Cuencas (BAS) de junio de 2025 señala que el uso de un programa de compensación sustitutiva (ILF) o un banco de mitigación suele ser el método preferido de compensación cuando la mitigación in situ no es factible (p. 31). El Análisis de Brechas de 2025 destaca de manera similar que la Ciudad solo permite la mitigación fuera de la cuenca cuando no existe ninguna alternativa viable, en consonancia con las directrices del Departamento de Ecología.
Durante la revisión de los permisos se evalúan factores específicos del sitio, como la conectividad ecológica, las prioridades de la cuenca hidrográfica y el valor del hábitat.
Cómo mantenerse conectado y actualizado:
Visita nuestra Página del centro comunitario para obtener la información más actualizada sobre la CAO.
- Asistir a un evento. Periódicamente, personal municipal estará presente en la comunidad para que usted pueda compartir sus comentarios y hacer preguntas. Los eventos se encuentran publicados en nuestro Centro Comunitario, en la página del proyecto.
- Asistir a una reunión pública. Puede seguir el progreso y brindar comentarios sobre la actualización de la CAO asistiendo a las próximas reuniones de la Comisión de Planificación y del Ayuntamiento. Las agendas y los materiales se publicarán aquí antes de la reunión.
- Enviar un correo electrónico a un planificador en planning@burienwa.gov
